大连楼市整体上呈现量升价平的态势

　　上半年，在货币和行业政策的双重刺激下，大连楼市整体上呈现量升价平的态势，均价环比下滑1%，成交量同比涨幅16%，库存周期从36个月下降为22个月，去库存效果显著。均价下滑是受成交结构影响，市场主流项目价格普遍有小幅上调。受益政策利好，压抑多时的改善需求在上半年积极进场，90-160㎡产品占比进一步上升，占据50%市场成交份额。从板块看，分化严重，热点板块库存不足12个月，而少数冰点板块库存则接近40个月。从发展商看，前十名品牌发展商抢占了60%的市场份额，成交向品牌高度集中。

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　　6月初，大连才落实“化解房地产库存”政策，出台了“18条意见”—需求端：棚户区改造、人才住房鼓励;供给端：允许开发企业适当调整优化户型结构。政策旨在消化房地产库存，积极推动供给侧改革。在去库存的背景下，土地市场延续15年偏紧的供应态势，上半年新增供应土地仅61万㎡(建面)，热点地块真实溢价率达到51%。土地供应紧缺和品牌发展商存货不足矛盾下，二手土地和在建项目收购趋热。

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　　下半年，鉴于改善需求边际下行、政策面趋于稳定等因素，我们认为销售增速将会放缓，价格受到高库存压制，成交结构影响下预计有5%-10%的小幅上涨。在规模效应-融资成本正循环下，行业集中度将进一步提升。