作为楼市“四小龙”之一，2016年以来，苏州市住宅交易出现井喷式上扬，而商业地产却遇冷，商业与住宅呈现出“一半冰山、一半火焰”的巨大反差。
近日，苏州“商改住”新政出台，迅速成为业界关注的焦点。
对此，多位受访人士向《中国经营报》记者分析称，苏州商业库存去化压力大是客观事实，商业项目运营情况也不容乐观，低租金、高空置率，部分项目业主和开发商之间还存在纠纷。房企相关负责人则认为“商改住”政策给他们提供了一个合法“转舵”的机会，具体落地细则值得期待。
苏州允许部分商办转为住宅
在消化体量巨大的商业库存方面，苏州近日再出新招。
1月20日，记者登录苏州市政府官网查询看到，苏州市人民政府于1月9日发布了《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》)，允许符合条件的商业办公用房转为住宅。
多位受访人士向记者分析称，苏州商业库存去化压力大是客观事实。
苏州房地产资深人士岳军提到：“苏州商办物业库存量大，出清周期应该在5年左右，去化也比较缓慢。最重要的是价格倒挂，园区湖东甲级写字楼成交价格基本上在1.4-2万每平之间，和住宅接近3万每平的成交均价相差很大。”
同时，中原地产苏州总监程杰告诉记者，过去多年苏州市场商办用地出让一直比较多，但是商办用地开发之后的销售和经营情况并不理想，很多项目出现了闲置。
“从目前的情况来看，库存量仍然偏大。整个商办市场的库存大概有52000多套，面积560万平方米左右，这里面包括商铺、酒店式公寓和写字楼。每一类产品面临的情况不尽相同，2016年底，酒店式公寓的去化周期为14个月左右，商铺的去化周期为50多个月，写字楼的情况则更为严峻，去化周期达到100个月。”
程杰称，从商业项目的运营情况来看，空置率居高、租金难达预期，部分项目的业主和开发商之间还存在纠纷，至今仍未解决。
“苏州对于低效产业用地的整治，则是此次商办项目受到管制的一个重要原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称，此类项目利用效率不高，空置率也大，所以积极进行转型是理所应当。同时，针对苏州创新创业等因素而积极增加相关物业的供应，则体现了产业转型的思路。
《实施意见》提出，对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大，项目尚未开工建设或未开始销售(包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置)的，可由建设单位申请，通过调整土地规划条件、用途，引导项目建设用地转型利用，用于住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。
同时，《实施意见》规定：对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应按程序申请批准同意后，重新办理相关用地手续、核定相应的土地价款。并提出，对市场销售利用困难、开发建设限制因素较多的商业办公项目，可以根据项目实际情况，按照“一项目一策”的原则，采取相应措施促进销售利用。
《实施意见》指出，2015年1月1日前，已取得国有土地使用权、符合申请条件的建设项目，可以申请用地规划调整。2015年1月1日以后通过公开交易方式取得国有土地使用权的项目，则必须按确定的用途条件进行开发建设，不得申请调整。
政策落地效果有待观察
新政出台，高企的商业库存似乎看到曙光，不过，要真正享受“商改住”带来的福利，并非易事。
同策咨询研究部总监张宏伟曾撰文指出，“商改住”并非那么好实现。“‘商改住’肯定是几个部门联合操作，如此一来，如果‘商改住’政策落实部门不清晰，在操作过程中相关政府部门可能会出现相互扯皮，不作为的现象，政策效果难以有效发挥。 ”
那么，在具体操作中，又需要迈过哪几道坎?
程杰提出，政策出来之后，还需要有配套细则发布，将之落地。比如说，商办项目的水电费一直偏高，商办用房转公寓之后，是否可以考虑将水电费降下来。
严跃进则对记者表示，类似的政策实际上此前包括沈阳等也有过出台，所以并不是首例。但和沈阳等市场相比，沈阳本身是从鼓励人才购房的角度出发的，而苏州此次更多的是从补充住宅库存的角度出发。
“当然衍生的问题类似落户、入学等内容也需要在土地属性转变的同时，积极进行关注。后续建议严格此类用房的转性。但一旦转变为住宅项目，建议相关费用让房企承担，而不需要让业主来承担，同时积极给予各类福利和配套。”
“苏州的城市规划基本上分三个阶段：1986年城市总体规划是挑出古城发展新区;1996年是一城两翼发展格局;2011年以后有了大的改进。”岳军称。
岳军提出，2011年城市总规确定了城市发展边界，强调在存量土地上下功夫，改善城市环境，使城市更宜居，城市发展建立“精明增长”的模式，之前为了发展楼宇经济推出的大量商办用地造成库存积压，也有了“精明发展”的用武之地，结合城市新兴产业、养老产业等产业发展需求可以做用地性质变更，这或是政策出台的深层次原因。至于此次“商改住”去库存的效果，仍需要进一步观察。
而追溯“商改住”的历史，早在2016年6月，国务院办公厅就曾在《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”
2016年3月25日，四川省政府常务会议审议通过促进经济稳增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款。
2016年3月，昆明在规划新规中亦明确了“商改住”标准，要求商业用地调整成为居住用地，应适当降低开发强度，同时开发商要充分考虑改造范围内各类公建配套设施配建情况，因增加人口规模导致需增加片区公建配套设施的，原则上应在自身改造范围内解决。
