在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?
成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。
城市综述·南京：2019南京楼市可谓历经“冰与火"，既有波澜不惊的过渡期，也有热火朝天的爆发期。同样在这一年，楼市政策面严控、资金面收紧，部分板块率先降温、去化困难。
2019年新房成交达近7.8万套，到年末，南京楼市在资金面、政策面再迎一波新利好，2020年楼市行情预计向好发展。
2020置业南京指数：★★★☆
南京楼市经历了前几年暴涨到阶段高位而后下滑了一段，但未大跌。2019基本稳住，2020将有新一波楼盘放量，购房者选择面还将扩大，买房人可以从实际角度出发，综合选择政策、资金面较好的时候入手。
①成交：新房恢复7.8万套，超前两年
根据金刚石数据统计，2019年南京楼市全年新房认购85880套，总成交77823套。其中新房成交量环比2018年上涨27.8%，自2013年以来该数据排在第4，比2014、2017、2018年数据要好。
环顾近年来南京楼市的成交数据，2016年达到了明显的高峰值，全年共成交131292套房源。但是到了2017年，南京楼市开始严格实行各项调控政策，楼市成交数据呈断崖式下跌，仅有68720套，接近“腰斩”。随后，南京楼市在政策调控中平稳发展，2019年成交77823套，数据触底反弹。
2013-2019年南京新房成交总量
数据采集于金刚石
从各板块数据来看，两江依然是主力军，占南京主城区域的近一半，成交套数纷纷破万。其中江北共计23841套成交房源(浦口18126套，六合5715套)领先，江宁板块则以16477套成交紧追第二。
2019年南京各板块成交套数
数据采集于金刚石
从月份数据来看，2月份由于春节的缘故，是全年的认购、成交低谷。9月份与12月份的认购量较高，不相上下，其中“金九银十”一向是楼市旺季，9月份南京共计58盘开盘，尤其是9月底，十余家楼盘争相领取销许，其中11家纯新盘赶在国庆黄金周前推出房源，将楼市热度推向高潮。到12月份迎来历年南京楼市推盘爆发期，新盘、老盘扎堆出货，赶在春节前掀起一波翘尾行情。
整体上，南京2019年楼市各月份数据情况均存在波动情况，在年末迎来大爆发。虽然2019年虽被称为“史上最难的一年”，但出乎意料的是成交量却达到近7.8万套，较2018年多成交了16908套。归其原因是2019年多个板块集中发力大批量供货，其中江北新区、河西新城、溧水空港新城板块等作为主力军，推盘积极性很高，在南京楼市其他板块还在面临开盘滞销、小蜜蜂抢客的情况下，这三个板块率先逆市突围，成为购房者争先抢占之地。
从单个项目来看，据克而瑞数据统计，蝉联2019年南京单个项目销售金额、销售面积双榜冠军的是江北中海左岸澜庭，该盘全年销售金额达90.57亿、总销售面积达29.72万方。蝉联双榜亚军和季军的，分别是江与城、都会四季，销售金额分别为89.26亿、55.28亿，销售面积分别为28.90万方、18.28万方。
其中中海在2019年南京市场的表现尤其出彩，摘得权益、流量双料冠军，实现规模与效益共赢。从2019年中海地产的整盘操盘策略，到对单个项目的筹划，推进速度快，推货量大，实现中海左岸澜庭、中海城南公馆、中海棠城公馆、中海原山等九盘联动，迅速孵化布局规模，单中海左岸澜庭一个项目(全年销售金额)就超过90个亿。
都会四季首开656套房 4251组买房人报名
②二手：市场回温明显，量价齐升
二手房方面，据南京我爱我家研究院统计，2019年南京全年二手房成交量92060套，同比2018年上涨了29.7%，基本与2017年的数据持平。二手房成交价则达31271元/㎡，同比2018年小幅上涨了2.1%，增速较前几年明显放缓，但却是2013年以来二手房成交价最高的一年。总体来看，南京的二手房市场有所回温，南京落户门槛放宽，一系列人才购房优待政策也都给市场加注了新的购买力，提升了全年的成交量。
2013-2019年南京二手住宅成交量价情况
另外，根据南京我爱我家研究院统计数据显示，2019年南京二手房成交价达31271/㎡，同比去年小幅上涨了2.1%，增速明显放缓，整体房价保持着稳中有升的态势，平稳运行，全年房价受教育置业的影响拉升较大。
2018-2019年南京二手住宅成交套均面积和总价情况
从各区成交来看，2019年鼓楼区二手房成交量达15302套，排名全市第一，区域内拥有优质的教育资源，学区需求大;且低总价、老破小房源较多，备受购房者青睐，二手住宅市场一直较为活跃。江宁区排在第二位，全年成交13606套;秦淮区、玄武区排名三四位，成交量也都突破万套。总体来看，受市场大环境回暖影响，除鼓楼成交同比基本持平外，其他八大区成交量同比都有不同程度上涨。
从各区成交价来看，2019年鼓楼区成交均价也是最高，达42338元/㎡，全年成交价首次突破4万大关;建邺区排在第二位，均价39635元/㎡;玄武区均价36134元/㎡，列全市第三位。同比来看，南京九区二手房价格均有所上涨，整体涨幅都不大。
③政策：六策并行，规范市场秩序、深化人才安居
2019年南京楼市调控主要出台六个政策，分别是：
1)2019年1月19日，南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市物价局联合出台《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》，对于南京商品住房全装修从设计、建设、监管、销售到交付等全过程监管流程进行规范，强化全装修标准和价格备案监管。
影响：南京市商品住房全装修、全过程监管流程，规范全装修各方主体行为，切实确保全装修质量，强化全装修标准和价格备案监管，建立全装修权益保障体系，减少全装修纠纷。
2)6月12日，高淳不动产登记中心放出消息，外地人在高淳买房只需要有南京居住证，用工劳务合同和营业执照复印件即可开具购房证明，不需要近3年内累计2年社保或个税。此后10月15日，六合放松人才落户门槛，在南京有居住证，大专学历的外地人也可在六合开具购房证明。
影响：降低人才落户门槛，深化南京人才安居政策，释放购买力。
3)2019年8月1日起，《南京市房屋使用安全投诉处理管理办法》正式实行，鼓励投诉人实名举报房屋使用安全问题，并且建立房屋使用安全投诉举报奖励机制。
影响：鼓励市民对于房屋私自改造的现象的投诉，提高社会对于房屋安全的重视。
4)2019年9月4日，南京出台建设项目临建审批新政，实现“拿地即开工”，对建设项目的施工用房、售楼处、堆料仓库等临时建筑的规划审批方式进行了改革。建设单位在签订建设用地出让合同并交付土地出让金首付款后，只要签署一份今后保证按要求申报和施工的承诺书，即可直接领取临时建设工程规划许可证。
影响：新政实施后，对提高房地产开发流程的办事效率具有导向作用，可以提升拿地房企的资金周转速度，有利于房企降低成本，有助于提升拿地房企的开工量，刺激经济发展。
5)2019年9月9日下午，《南京市场化租赁住房建设管理办法》正式出台， 并于2019年10月10日起施行，有效期为两年。该《办法》中明确，租赁房建成后不得分割转让、不得分割抵押，经批准整体转让或抵押的，也不得改变租赁用途。另外竞配建租赁房以中小户型为主。
影响：是南京增加租赁住房供给、扩大住房租赁市场规模的迫切需要，也是培育发展住房租赁市场，构建租购并举的住房制度的必然要求。
6)11月6日，南京市委市政府正式出台了《2020年南京市人才购买商品住房办法(试行)》，并明确从2020年1月1日开始，全市商品住房均对人才优先供应。为人才购房出台专门文件、开辟优先通道，放眼全国属首创。
相较之前的高层次人才购商品房办法，这次出台的《办法》各类人才均适用，机关事业单位人才首次纳入政策范围。另外全市可售商品房均对人才优先供应;人才购房最优先，按人才优先、其他购房人递进的顺序选房。
影响：实现人才全覆盖，释放市场购买力。
④土地：2019年南京卖出184幅地、揽金1654亿元!
50大城市合计卖地4.41万亿，16个城市卖地超千亿，其中南京卖地1654亿元，同比增长77.32%，位列全国第七，卖地金额比肩楼市兴盛期的2017年。根据乐居整理的土地成交数据显示，南京2019年全年全市共出让184幅地块(工业、科教用地除外)，其中南京主城121幅、溧水26幅、高淳37幅。全年南京市土地成交总金额约1654.2488亿，仅10幅达到最高限价。
从地块数量上看，据乐居统计，2019年南京主城区共供应127幅地块(不包括高淳、溧水)，其中1幅流拍、5幅终止出让，最终成交121幅，总成交金额1501.47亿元。其中涉宅地块78幅，成交总金额1334.51亿元。另外高淳、溧水区共成交地块63幅，成交总金额为154.78亿元。
另外根据金刚石数据显示，2019年，南京土地市场的各项指标全面超越2018年。其中，2019年全市供应土地总建面1899.8万㎡，同比上涨19.54%;成交土地总面积886.9万㎡，同比上涨18.7%;成交土地总金额约为1570.9亿元，同比上涨56.5%。
